Gotham Project, 24/7 B.

INFORME DE DESARROLLO
Expediente 178765/247 B
Nivel de seguridad: Eco2A
Fuente de Demanda: R.B.



Con origen en la última adquisición de la rama inmobiliaria de la compañía, (según documentación gráfica anexa) se inicia el plan estratégico funcional y material para la explotación hiperintensiva del citado nuevo recurso.
Los altos costes de esta inversión, llevada a cabo personalmente por R.B., propician la solicitud siguiente a desarrollar por el A.P.R. (Advanced Projects Research) de la prestigiosa escuela española de arquitectura ESAyA, atendiendo a la necesidad de amortización inmediata del mencionado nuevo recurso.
La localización del bien inmueble, situado en primera línea frente al río Hudson, en la última frontera del Lower Manhattan, favorece el planteamiento de un dispositivo arquitectónico capaz de insertarse en la dinámica urbana, asimilarla y ser motor de la misma, siendo susceptible de transformarse a gran velocidad según las necesidades y los propios procesos microeconómicos de oferta y demanda. Esta voluntad de ‘ser generador’, presente en todas las actividades de la compañía, entremezclada con el espíritu contínuamente renovador y cambiante por el que se conoce a la ciudad de NY y del cual quiere ser reflejo el presente proyecto, supone una ocasión única de exploración de los sistemas de gestión abiertos que posibiliten e incrementen la flexibilidad y adaptabilidad del bien inmueble a las demandas urbanas actuales y futuras.


OBJETIVO PRIMARIO:
Desarrollo y ajuste de una nueva línea de negocio (de la que este proyecto será el primer prototipo, estando previsto su desarrollo inmediato en Tokyo, Londres, Shangai y Dubai), basada en la generación de un dispositivo arquitectónico capaz de albergar usos cambiantes en toda su extensión, posibilitando el uso del 100% del edificio (como mínimo) durante las 24 horas del día los siete días de la semana, favoreciendo de este modo el alquiler de dicho dispositivo (o partes del mismo) por horas, m2 ó por recursos consumidos. Un dispositivo, en definitiva, que atrape el lugar mediante su capacidad de hibridación y flexibilidad, en permanente uso y movimiento, a imagen y semejanza del referente urbano al que se remite.


OBJETIVO SECUNDARIO:
La PANYNJ ha condicionado su aprobación a esta operación, y por lo tanto la concesión de la pertinente licencia urbanística, al “adecuado y amable” tratamiento del borde, actualmente instalado en el decaimiento industrial, entre la parcela consignada y el río Hudson. Dentro de esta línea administrativa, el Ayuntamiento de NYC ha observado, a través de su representante legal en asuntos urbanísticos lo ‘conveniente’ que sería para la compañía y sus actividades en la ciudad la inclusión en esta operación de ‘smoothing’ de los alrededores del puente de Brooklyn, especialmente en los puntos de llegada del mismo a tierra firme.
Alejado de los requerimientos puramente externos, existe, a nivel interno, la necesidad de solventar los conflictos ‘ambientales’ que genera la Franklin Delano Roosvelt Drive, así como los ramales de conexión con el Brooklyn Bridge. Estas ingerencias visuales, sonoras y perceptivas han de ser resueltas con extrema habilidad e inteligencia, ya que comprometen la viabilidad del producto a desarrollar por motivos obvios.


DATOS URBANÍSTOS:
Lindes:
norte> Front Street (88.12 m)
sur> Franklin Delano Roosvelt Drive (85.69 m)
este> Dover Street (49.25 m)
oeste> Peck Slip (26.47 m)
Área total: 4.108,39 m2
FAR (floor area ratio, en m2/m2):
2 para una ocupación del 100%
3 para una ocupación del 50% (con proyecto de esp. público de interés)
4 para una ocupación del 30% (con proyecto de esp. público de interés)
Uso del suelo: Mixto excepto industrial.


DATOS GENERALES:
- Dispositivo multiuso en cumplimiento del FAR, aplicándose este a las superficies en régimen de explotación según lo dispuesto por la consejería de asuntos sociales del ayuntamiento de NY.[1]
- La totalidad de la superficie computable en el FAR será explotada en régimen de alquiler, distinguiéndose el alquiler a corto (por contratos de servicios por horas), medio (por contrato de arrendamiento semanal o mensual) y largo plazo (por contrato de arrendamiento anual), pudiendo arrendarse superficie, recursos a consumir o bienes a explotar. En inicio se estima un predominio del alquiler a corto plazo como tipo de explotación predominante.
- Las actividades a desarrollar en el interior del dispositivo serán, por lo tanto, variables en el tiempo. Esta variabilidad deberá ser asumida como condición de proyecto en cada m2 del edificio.
- Se preveen unas actividades iniciales mínimas a considerar de vivienda, oficinas, comercio y ocio, siendo la distribución, intensidad y mezcla de las mismas objeto de investigación y proyecto.
- Cada contrato de alquiler implicará el uso y explotación de lo alquilado, así como las servidumbres debidas (espacios, servicios e instalaciones comunes) y recursos auxiliares proporcionales (plazas de parking, sótanos de almacenamiento, etc.)
- La actividad del dispositivo dará comienzo a finales de 2008, fijando su horizonte razonable de amortización en 2012. No obstante, se tendrán en cuenta propuestas de uso, ocupación y explotación durante el proceso de construcción.
- El dispositivo, aún siendo desarrollado en primera fase para la parcela consignada, tiene carácter de prototipo-franquicia, por lo que su adaptación y disposición en parcelas de otra índole es también objeto de proyecto. Dicha adaptación, reglada y regulada, se recogerá en un ‘libro de estilo’

[1] Quedan exentas a nivel de cálculo del FAR, a parte de todas las superficies usualmente no computables (parking y sótanos bajo rasante principalmente), todas aquellas superficies destinadas a la interacción social de los habitantes, haya o no explotación comercial de parte de la misma, siempre y cuando el acceso sea libre a la totalidad de dicha superficie)


DATOS PARTICULARES:
- No existe limitación de altura más allá del cumplimiento del FAR asociado a la ocupación.
- Al menos el 50% de los niveles habitables resultantes de la propuesta combinarán las actividades mínimas generales solicitadas. Esta variación forzada de programa se llevará, en espíritu, hasta la resolución de los niveles bajo y sobre rasante en los que únicamente existiera programa servidor (espacios comunes, de almacenamiento, parking, etc.)
- La actividad vivienda, en el rango de alquiler a largo plazo, nunca podrá ocupar una superfiecie superior al 10% de la total resultante para dicho rango temporal de alquiler.
- Dentro de una misma actividad se permiten circulaciones, conexiones y espacios comunes de una altura, debiendo superar dicha proporción cuando se traten de circulaciones, conexiones y espacios comunes entre actividades o rangos temporales diferentes.
- La propuesta estará ineludiblemente vinculada a criterios de sostenibilidad y eficiencia energética, siendo objeto de proyecto todas aquellas estrategias, características o dispositivos que reduzcan el impacto ambiental del prototipo y aumenten su autonomía.


RITMOS Y TIEMPOS, FASE I (ANTEPROYECTO):
Semana I: Trabajo de campo. Generación individual de catálogo de actividades por franjas horarias, incluyendo listado de mínimas cualidades espaciales necesarias por actividad, así como un rango aproximado de superficies necesarias/recomendables. Lunes; brainstorming, filtrado y puesta en común. Martes; volcado a base de datos común para uso general del grupo. Preparación de semana II.
Semana II: Grupos de investigación por actividades. Catálogo de ejemplos existentes. Rango de posibles. Diagramas esenciales de funcionamiento. Lunes; brainstorming, filtrado y puesta en común. Martes; volcado a base de datos común para uso general del grupo. Preparación de semana III.
Semana III: Presentación individual de anteproyecto. Diagramas, cronogramas, maquetas y testeos en formato libre. Esquema de presentación: max. 3 DIN A1.


ENLACES DE INTERÉS:
http://www.dnp.co.jp/museum/nmp/madeintokyo_e/map/mapfr.html
http://www.enviu.org/cm/cm_index_site.html